Comment nous conduisons une rénovation d'appartement

Ce qu'est réellement la maîtrise d'œuvre

Rénover un appartement suppose de faire intervenir six à neuf corps d'état différents sur un même logement, dans un ordre précis, avec des délais qui s'enchaînent. Le plaquiste ne peut pas fermer les cloisons tant que l'électricien n'a pas passé ses gaines. Le peintre ne peut pas intervenir tant que les bandes ne sont pas sèches. Le poseur de sol arrive après la peinture, mais avant les plinthes.

C'est ce séquencement qui fait dérailler la plupart des chantiers menés en direct. Le maître d'œuvre est celui qui le tient. Notre rôle est de concevoir la solution technique, de consulter et sélectionner les artisans, d'ordonnancer leurs interventions, de contrôler la qualité d'exécution et de vous livrer un logement fini.

Pourquoi nous chiffrons au forfait, pas à l'heure

Un devis en heures reporte tout le risque sur vous. Si le chantier prend trois semaines de plus, c'est vous qui payez ces trois semaines. Nous travaillons à prix global et forfaitaire : chaque lot est chiffré poste par poste, le total est ferme, et un aléa d'exécution ne se répercute pas sur votre facture.

Le devis détaille systématiquement ce qui est compris et ce qui ne l'est pas. Les postes qui ne peuvent pas être arrêtés avant ouverture des murs — un réseau vétuste découvert en dépose, une reprise de structure — sont identifiés à l'avance comme tels, avec une fourchette, plutôt que découverts en cours de route.

• Chiffrage par lot : démolition, cloisons, électricité, plomberie, peinture, sols, cuisine, salle de bain
• Quantitatifs issus d'un métré réel, pas d'un ratio au mètre carré
• Planning contractuel joint au devis

La coordination des corps d'état

Nous travaillons avec des artisans qualifiés et assurés, sélectionnés lot par lot et suivis dans la durée. Avant toute intervention, nous vérifions leur attestation de vigilance URSSAF et leur assurance décennale à jour. Cette vérification n'est pas une formalité : en cas de défaut, le donneur d'ordre engage sa responsabilité.

Pendant le chantier, vous recevez un point d'avancement hebdomadaire avec photos. Vous n'avez pas à être sur place, ce qui compte particulièrement si vous êtes propriétaire bailleur non résident.

Rénover pour louer : courte durée, colocation, longue durée

Une rénovation destinée à la location ne se conçoit pas comme une rénovation pour habiter soi-même. L'arbitrage n'est pas le même sur les matériaux, sur l'agencement et sur le budget, parce que l'objectif est un rendement, pas un usage personnel.

En location courte durée, ce qui fait la performance d'un logement tient à des points précis : la capacité de couchage réelle, la qualité de la première photo de l'annonce, la robustesse des revêtements face à une rotation élevée, et l'autonomie du logement en l'absence du propriétaire. En colocation, la logique est différente : nombre de chambres, isolation phonique entre pièces, et surtout multiplication des points d'eau et des rangements individuels.

Nos réalisations à Lyon et sur le littoral audois sont exploitées en location courte durée. Nous chiffrons donc en tenant compte du retour sur investissement, pas seulement du coût des travaux.

• Optimisation des surfaces contraintes et des combles mansardés
• Redécoupage des espaces, cloisons verrières, création de couchages
• Choix de matériaux tenant la rotation locative
• Amélioration du DPE et sortie de statut de passoire énergétique

Le clé en main : du chantier au logement meublé

Une rénovation livrée nue n'est pas un logement exploitable. Entre la remise des clés et la première nuitée, il reste à meubler, équiper, décorer et photographier — c'est souvent là que les propriétaires perdent le plus de temps, et parfois plus d'argent que sur les travaux eux-mêmes.

Nous prenons cette partie en charge aussi. Mobilier, électroménager, décoration et mise en scène finale peuvent être intégrés au devis, sans que chaque poste soit facturé au prix public.

• Achat du mobilier et de l'électroménager, livraison et montage compris
• Décoration conçue par une décoratrice d'intérieur avec qui nous travaillons, orientée résultat visuel à budget contenu
• Mise en relation avec la conciergerie partenaire pour l'exploitation du bien
• Stock d'entreprise permettant de remplacer rapidement un élément cassé ou défaillant après la livraison

Sur les achats, nous passons par des réseaux professionnels : ventes aux enchères, lots de liquidation et stocks grossistes. Un logement complet peut ainsi être équipé bien en dessous du budget qu'aurait représenté un achat en magasin, sans que cela se voie à l'arrivée.

Travailler en copropriété sans conflit

La quasi-totalité de nos chantiers se déroule en immeuble collectif. Cela impose des contraintes que les particuliers découvrent souvent trop tard : horaires de travaux fixés par le règlement de copropriété, protection obligatoire des parties communes, gestion des évacuations de gravats, information préalable du syndic et du gardien.

Nous prenons ces sujets en charge en amont. Pour un syndic ou un gestionnaire locatif, cela signifie un interlocuteur unique, des artisans qui respectent les créneaux, et une cage d'escalier rendue propre chaque soir.

Ce que coûte et ce que dure une rénovation

Un ordre de grandeur utile, tiré de nos chantiers : une rénovation intérieure complète d'un appartement d'environ 70 m² — dépose intégrale, cloisons et plafonds, reprise des réseaux électriques et de plomberie, peinture, sols, cuisine et salle de bain — représente de l'ordre de 180 heures de main-d'œuvre, hors approvisionnement.

En durée, cela se traduit par quatre à cinq semaines avec un intervenant, deux à trois semaines avec deux. À cela s'ajoutent les délais d'approvisionnement, notamment sur les cuisines et les menuiseries, qui conditionnent souvent plus le planning que les travaux eux-mêmes.

Pour situer un projet avant même la visite, voici les fourchettes couramment observées sur le marché français. Ce sont des ordres de grandeur publics, pas nos tarifs.

Deux repères utiles pour lire ces chiffres. Le second œuvre représente à lui seul 60 à 70 % du budget d'une rénovation. Et il est prudent de prévoir une marge d'aléas de 15 à 25 % selon l'âge du bâti — un immeuble ancien réserve toujours des surprises à l'ouverture des murs.

Ces chiffres sont indicatifs. Le seul chiffre qui engage est celui du devis établi après visite, parce qu'il repose sur un métré réel et sur l'état constaté des réseaux.

Lyon et Toulouse

Nous intervenons sur deux bassins, avec un référent local sur chacun. La méthode, les documents et les exigences de qualité sont identiques d'un secteur à l'autre.